Introduzione ai mutui

Prima di scegliere un mutuo è necessario avere ben chiari quali sono non sono gli elementi che lo caratterizzano, ma anche gli effetti e gli aspetti da valutare per scegliere il finanziamento più adatto alle proprie esigenze.

Che cos’è un mutuo?

Solitamente un mutuo viene richiesto quando si vuole acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale oppure per acquistare o ristrutturare una seconda casa, come quella per le vacanze.

Quali sono le caratteristiche principali di tali finanziamenti?

• sono erogati dal banche, istituti di credito o società finanziarie;

• il denaro prestato viene rimborso tramite il piano di ammortamento, organizzato in rate mensili, che includono sia il capitale finanziato sia gli interessi maturati;

• la durata dei mutui spazia tra i 5 ai 30 anni, anche se alcune banche arrivano anche a 40 o 50 anni;

• copre fino all’80% del valore dell’immobile, alcuni istituti finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose.

Le tipologie di mutuo

Ogni contratto di mutuo si caratterizza per alcuni elementi essenziali, quali:

• tasso di interesse prescelto;

• durata;

• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

E’ proprio il tasso di interesse applicato al finanziamento che ne determina la tipologia. Possono esserci:

• mutui a tasso fisso, in cui il tasso di interesse non varia per tutta la durata del prestito. Ciò comporta rate di importo fisso;

• mutui a tasso variabile, in cui la rata del mutuo varia in base a determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno spread per aumentare il rendimento;

• mutui misti, se è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa;

• mutui con tasso d’ingresso, in cui, per i primi mesi o per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza del periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ogni banca costruisce prodotti finanziari personalizzati per soddisfare le richieste del mercato e la propria clientela.

Il tasso d’interesse

L’interesse è il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. La misura di questo prezzo è il tasso o saggio di interesse, su cui vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in una certa unità di tempo.

L’interesse può essere semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi o composto, se alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, diventando a sua volta fruttifero. Il primo è usato nelle operazioni di breve durata, il secondo in quelle di lunga durata, come un mutuo.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il modo con cui si rimborsa un mutuo. Ci sono varie tipologie di ammortamento, il più comune è il piano di ammortamento alla francese, in cui ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi.

Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò se inizialmente la rata è composta soprattutto da interessi, mentre man mano che si avvicina la scadenza la quota capitale rimborsata aumenta.

Altre possibili formule sono:

• i piani a rate crescenti, in cui le rate non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata;

• ad ammortamento libero, in cui le rate sono composte dalla quota di interessi e il capitale può essere rimborsato entro scadenze predeterminate;

• a rata fissa e durata variabile, dove la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso.

La rata

La rata costituisce una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti. Possono essere suddivise in rate mensili, trimestrali o semestrali.

Il pagamento puntuale della rata è un momento importante, poiché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli interessi di mora. Inoltre la banca può chiudere il contratto nel caso in cui si verifichi un ritardato pagamento, nello specifico se si è verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.

L’ipoteca

Per ottenere il mutuo bisogna rilasciare una garanzia, ossia l’ipoteca, accesa sul bene finanziato. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e fa sì che l’istituto finanziario possa, in caso di insolvenza, rifarsi sul ricavato della vendita dell’immobile.

Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto i beni immobili. Il proprietario conserva quindi il diritto di proprietà e di godimento ma non può disporre dell’immobile come se fosse libero.

Agevolazioni

E’ possibile detrarre dall’IRPEF gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. L’agevolazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 4.000,00 euro se vi sono le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto;

• l’acquisto è avvenuto nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;

• nel caso di acquisto d’immobile sia stato notificato al locatario, entro 3 mesi dall’acquisto, l’ atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;

• nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario abbia adibito l’immobile ad abitazione principale entro 2 anni dall’acquisto.

E’ possibile detrarre dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. L’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582,28 euro.

La detrazione è ammessa a patto che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.