Miglior Mutuo Seconda Casa: gli aspetti da valutare

Chi decide di acquistare una seconda abitazione lo fa probabilmente per investire del denaro. Ma conviene ancora investire nel mattone? Quali sono i costi e le tasse da sostenere? Prima di tutto è necessario precisare che accendere un mutuo seconda casa può essere costoso.

Le difficoltà derivano dal fatto che la maggior parte delle banche riduce la percentuale finanziabile del costo dell’abitazione. Infatti la media applicata è solitamente del 60%.

Questo perché avere più di un immobile rientra nelle ipotesi di investimento per fini di guadagno, di conseguenza le agevolazioni previste per chi invece richiede un mutuo prima casa vengono meno.

Quindi se la disciplina del mutuo fondiario si riferisce ai finanziamenti accesi per la prima casa, per ottenere un mutuo seconda casa è necessario invece orientarsi sui mutui ipotecari.

Mutuo seconda casa è più caro?

La maggior parte degli istituti di credito prevede delle condizioni simili tra il mutuo riservato alla prima casa e quello utilizzabile per le altre abitazioni.

Le condizioni riguardano l’applicazione dei tassi, in cui raramente è possibile riscontrare una leggera maggiorazione per quanto riguarda lo spread. Tuttavia la voce a variare maggiormente è quella relativa ai costi accessori. Le banche hanno la tendenza ad applicare una maggiorazione sui costi di istruttoria.

Mutuo Seconda Casa: l’imposta sostitutiva dallo 0,25% al 2%

La normativa italiana sostiene che la prima casa è un diritto e di conseguenza è possibile godere di alcune agevolazioni, per rendere meno oneroso l’acquisto.

Al contrario, dalla seconda casa in poi, trattandosi di un investimento, non si ha più nessun tipo di agevolazione. Nello specifico si registra una notevole differenza per ciò che riguarda l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla richiesta del mutuo.

Infatti se si accende un un mutuo prima casa bisogna pagare una imposta sostitutiva dello 0,25% (quindi su un finanziamento di 200 mila euro si dovrà pagare un’ imposta di 500 euro), mentre se si tratta di una seconda casa l’imposta sale al 2% (quindi nel caso di 200 mila euro di mutuo si dovranno pagare 4 mila euro).

La situazione è aggravata sia dal punto di vista della maggiore onerosità sia dalla mancata possibilità di ottenere il recupero di una parte degli interessi passivi.

Nel caso di un mutuo seconda casa ipotizzando di pagare 4000 euro di interessi l’anno per 20 anni, si dovrò sostenere un esborso di 80 mila euro. Se a ciò si aggiunge l’imposta sostitutiva si arriva a una spesa di 85 mila euro.

Questo discorso vale anche per i dipendenti pubblici che chiedono un mutuo Inpdap. Il regolamento dell’ente non ne esclude la possibilità, tuttavia limita l’importo richiedibile e mette in coda tali domande, dando precedenza a quelle che riguardano la prima casa.

Mutuo Seconda Casa: le tasse principali

Quando si valuta l’accensione di un mutuo seconda casa e, più in generale, l’acquisto di un’altra abitazione, è necessario pensare alle spese a cui si va incontro. La prima cosa da valutare è l’IMU. Nel caso in cui la seconda casa sia da destinare ai propri figli, si pagherà un’imposta al 50%, mentre per affitti con patti concordati le tasse salgono al 75%.

Un altro aspetto da considerare riguarda le spese annuali. Infatti possedendo una seconda casa che produce reddito, le tasse di fine anno saranno incrementate portando a un cambio di scaglione e un conseguente aumento dell‘IRPEF.

I vari scaglioni fiscali e relative aliquote:

• I scaglione, reddito compreso tra 0 e 15.000 euro → aliquota IRPEF pari al 23%;

• II scaglione, reddito compreso tra 15.001 e 28.000 euro → aliquota IRPEF pari al 27%;

• III scaglione, reddito compreso tra 28.001 e 55.000 euro → aliquota IRPEF pari al 38%;

• IV scaglione, reddito compreso tra 55.001 e 75.000 euro → aliquota IRPEF pari al 41%;

• V scaglione, reddito superiore ai 75.000 euro → aliquota IRPEF pari al 43%.

I vantaggi di comprare una seconda casa

Se si dispone di una discreta somma di denaro e si possiede già un’abitazione potrebbe essere interessante investire i soldi a disposizione in un immobile. Infatti si potrebbe comprare un casa per le vacanze al mare che, all’occorrenza, si può anche affittare e ricavarne così un reddito passivo.

Se invece si acquista un’abitazione con l’obiettivo di trarne un guadagno, invece di comprare una casa in una località turistica, è consigliabile optare per una seconda casa in una zona universitaria o ben servita, così da piazzarla facilmente. Mettendo in affitto l’immobile si potranno pagare le rate del mutuo con la quota d’affitto.

Mutuo Seconda Casa: consigli utili

Alla luce delle imposte e delle tasse previste se si vuole fare un investimento su un immobile, l’accensione di un mutuo seconda casa può aver senso:

• se si acquista un’abitazione con un prezzo inferiore a quello di mercato;

• se l’immobile risulta facilmente liquidabile e se è facilmente piazzabile in tempi brevi.

Prima di acquistare la seconda casa si ricorda di controllare questi tre punti:

• trasporti, ossia se l’abitazione è comoda o meno ai vari servizi di trasporto sia per gli spostamenti personali sia nel caso in cui si voglia, un domani, rivenderla;

• condizione della casa, verificare se l’abitazione è molto datata e necessita di molteplici lavori di ristrutturazione che potrebbero, alla fine, portare a un investimento poco conveniente;

• zona, parallelamente alla vicinanza dei trasporti, l’ acquisto della seconda casa in un’area più o meno centrale varia in base all’uso che se ne vuole fare.