Come ottenere un mutuo
Per scegliere e ottenere un mutuo è necessario conoscere i vari passaggi e le loro implicazioni per gestire la richiesta nel migliore dei modi.
Come scegliere la banca
La promessa di vendita è lo strumento giuridico che dà la possibilità al compratore di ricercare la somma necessaria all’acquisto e di stipulare l’atto pubblico di compravendita.
È necessario attivarsi per ricercare un istituto di credito che soddisfi le esigenze e che tenga conto delle caratteristiche del richiedente.
Tramite mutuo-online.come è possibile effettuare tale ricerca, mettendo a confronto i prodotti di diverse banche.
La richiesta di mutuo
Una volta scelta la banca è necessario compilare la domanda di mutuo, che richiede le seguenti informazioni:
- i dati anagrafici del richiedente;
- la residenza;
- l’attuale abitazione;
- la composizione del nucleo familiare;
- le persone a carico;
- l’occupazione attuale;
- l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
- il settore lavorativo/produttivo;
- l’indicazione del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze;
- il valore della costruzione;
- una dichiarazione di non avere debiti.
Il parere di fattibilità per ottenere un mutuo
I dati e le richieste nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sulla richiesta di mutuo. La somma richiesta viene o meno erogata in base a diversi aspetti, quali:
- il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari ottenuto dalla dichiarazione dei redditi;
- il valore dell’immobile;
- la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi.
Esaminando questi dati la banca è in grado di esprimere un parere di fattibilità. Se positivo darà avvio alla fase successiva.
Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per andare a definire l’importo del mutuo è il rapporto rata/reddito, ossia la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35 % del reddito netto mensile del richiedente.
Quali sono i documenti da presentare?
Se si è ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento bisogna inviare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare ciò che è stato dichiarato nella richiesta di mutuo. I lavoratori dipendenti devono inoltrare:
- dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
- originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD.
I lavoratori autonomi o liberi professionisti:
- copie del modello “Unico” (ex. Modello 740);
- estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato di iscrizione all’ Albo professionale cui appartiene.
Entrambi:
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio, con tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
- copia della sentenza del tribunale nel caso in cui i coniugi siano separati o divorziati;
- copia della promessa di vendita o compromesso;
- planimetria;
- copia del certificato di abitabilità;
- copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;
- se l’immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.
La delibera del mutuo
Una volta che la banca ha acquisito la documentazione e ha svolto ulteriori accertamenti può deliberare il mutuo. Non appena avviene la delibera, l’istituto di credito lo comunica al richiedente e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.
Qual è l’importo massimo finanziabile?
L’importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile. Tuttavia alcune banche erogano fino al 100%, a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie.
Anche per i mutui entro l’80% possono essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari.
Il contratto di mutuo e la costituzione dell’ipoteca
L’ultima fase del procedimento è la stipula del contratto di mutuo. Tale passaggio avviene davanti ad un notaio, la banca e il richiedente il finanziamento. Va redatto per atto pubblico.
Oggetto dell’atto è il trasferimento del denaro della banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanti soldi.
Insieme all’atto di mutuo viene costituita anche l’ipoteca a favore dell’istituto bancario sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L’ipoteca è la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica.
Le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore superiore al mutuo erogato, dal 150% al 300%. Quindi l‘ipoteca non copre solo il capitale, ma anche:
- gli interessi;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili ecc… ;
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero del denaro.
L’ipoteca si estingue in automatico dopo 20 anni. Nel caso in cui il mutuo durasse di più occorre rinnovarla.
L’erogazione del mutuo
Per cercare di snellire le procedure e gli oneri contrattuali si fa ricorso al contratto unico, ossia un mutuo in cui l’erogazione della somma data in prestito ha formalmente luogo alla stipula dell’atto.
In realtà il denaro viene contemporaneamente riversato dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi all’ iscrizione la somma viene riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare la transazione la banca attiva il prefinanziamento rendendo immediatamente disponibile la somma, sulla quale vengono pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.