Le garanzie

Quando si vuole accendere un mutuo è necessario scoprire quali garanzie bisogna prestare per ottenere il mutuo e quali sono i loro effetti contrattuali.

Ipoteca: le caratteristiche

L’ipoteca è una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore, infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che tutela il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. Le principali caratteristiche dell’ipoteca sono le seguenti:

• oggetto sono i beni immobili, che rimangono in godimento del proprietario;

• diritto accessorio in quanto se il debito finisce, anche l’ipoteca si estingue. L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, tuttavia se il mutuo dura di più è necessario rinnovarla per altri 20 anni. Inoltre bisogna chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l’immobile;

• indivisibile, perché si estende sull’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, proprio per garantire dell’intero credito e dei suoi accessori;

• attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, traendo soddisfazione sul prezzo ricavato.

L’ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

• il titolo, ovvero il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca;

• l’iscrizione;

• il bene immobile;

• il credito da garantire.

Come si costituisce l’ipoteca?

L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari e si ottiene presentando:

• il titolo, ossia il contratto di finanziamento, che va redatto per atto pubblico;

• la nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente e che deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso.

Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma che è disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’iscrizione avviene per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%).

L’ipoteca quindi non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;

• i premi assicurativi;

• gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali;

• le spese giudiziali che la banca dovrebbe sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L’ipoteca sulle pertinenze

L’ipoteca sull’abitazione si estende anche alle sue pertinenze, costruzioni che sono assoggettate a servizio e ornamento di un altro immobile. Quindi non è necessario specificarlo nel titolo e nella nota. Si precisa che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile e che si può disporre separatamente dalla cosa principale.

Fideiussione e altre garanzie

La natura del mutuo ipotecario non varia nel caso in cui nel contratto siano previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all’ipoteca.

Di solito la garanzia aggiuntiva assume un’impronta funzionale e viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario per garantire che il debitore restituisca il denaro.

Le tipologie sono diverse: dalla fideiussione al pegno, ma tutte mirano a garantire il creditore tramite la neutralizzazione del rischio di inadempimento.

La fideiussione si verifica quando una parte garantisce l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore, rispondendo con tutti i suoi beni.

In casi particolari, le banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, senza richiedere un’ipoteca come garanzia.