Come acquistare casa

La compravendita

Quando si acquista un’immobile è necessario conoscere alcuni termini tecnici. Primo tra tutti la compravendita immobiliare, ossia un accordo formale con cui il venditore trasferisce all’ acquirente la proprietà di un’abitazione a fronte del pagamento del prezzo stabilito.

La compravendita non va confusa la permuta, infatti se nella prima avviene lo scambio di una cosa contro denaro, nella seconda di cosa contro cosa.

L’atto di compravendita, chiamato anche rogito, si stipula davanti al notaio. Inoltre devono essere presenti il venditore e il compratore. E’ necessario che sia redatto in forma pubblica, poiché in questo modo il notaio garantisce:

• l’identità delle parti;

• la legalità dell’atto;

• la veridicità di quanto in esso dichiarato.

Il notaio deve controllare inoltre l’esistenza di ipoteche o altri vincoli, il rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti.

I dati contenuti nel rogito

Il rogito deve riportare, tra gli altri dati:

• l’effettivo valore di cessione dell’immobile;

• le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento;

• l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione;

• le spese sostenute per l’ attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Le imposte sull’acquisto della prima casa

L’acquisto di un’abitazione comporta il pagamento di alcune imposte, che mutano in base alla destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa è possibile godere di un regime fiscale agevolato che permette di pagare le tasse in misura inferiore rispetto a quelle dovute.

A partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati a prima casa, sono state modificate per diminuirne il carico fiscale.

Quindi, dal 1°gennaio 2014, nel caso in cui si compri la prima casa, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato

• IVA esente;

• imposta di registro del 2%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• imposta catastale fissa di 50 euro.

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro o oltre 5 anni dalla fine dei lavori o che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

• IVA del 4%;

• imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• imposta catastale fissa di 200 euro.

quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dalla fine dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

• IVA esente;

• imposta di registro del 2%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte sull’acquisto dell’abitazione

Nel caso in cui oggetto dell’acquisto sia un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato, un’impresa non costruttrice, oppure una ditta costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dal termine dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

• IVA esente;

• imposta di registro del 9%;

• imposta ipotecaria di 50 euro;

• imposta catastale di 50 euro

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori

• IVA del 10%;

• imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• imposta catastale fissa di 200 euro

Se l’immobile è registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Come usufruire delle detrazioni fiscali?

L’acquirente che decide di beneficiare delle detrazioni fiscali deve chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte sia costituita dal valore catastale dell’immobile, al di là del prezzo dichiarato dalle parti.

Il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge prevede che gli oneri notarili siano ridotti del 30%.

Attenzione che l’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione fa sì che l’ufficio applichi le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se l’ acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste sanzioni pecuniarie amministrative.

Infine si segnala che dal 2007 è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali del 19% per quanto concerne i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’abitazione principale.

La detrazione è fruibile per un importo di massimo 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Nel caso in cui l’acquisto sia stato effettuato da più proprietari, la detrazione dovrà essere suddivisa tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.