Ristrutturare casa: piccole e grandi opere e il mutuo per ristrutturazione

Ristrutturare casa vuol dire non solo soddisfare le proprie necessità ma anche effettuare un investimento sicuro nel tempo. In base ai lavori da svolgere ci sono diverse tipologie di intervento per ognuna delle quali è necessario conoscere le procedure da seguire.

Leggendo questa guida avrai a disposizione una panoramica dei vari tipi di intervento possibile, finanziabili anche con un mutuo per ristrutturazione.

Ristrutturare Casa tra piccole e grandi opere

Apportare delle migliorie o ristrutturare la propria abitazione costituisce non solo l’esecuzione di determinati lavori, ma anche l’impiego dei propri risparmi. Alla voce “ristrutturazione” sono inclusi tutti gli interventi che riguardano un edificio, sia all’interno sia all’esterno.

Vi sono principalmente tre tipologie di ristrutturazione:

• con manutenzione ordinaria o “piccole opere”;

• con manutenzione straordinaria o “piccole opere”;

• con “grandi opere“.

Le piccole opere, cioè manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, si realizzano senza bisogno di concessione edilizia e senza pagare nulla al comune. Mentre le grandi opere prevedono il rilascio di una concessione edilizia e il versamento di oneri.

La manutenzione ordinaria

Con il termine manutenzione ordinaria si fa riferimento a interventi su edifici già esistenti e include le opere minori quali:

• interventi che riguardano parti limitate di un edificio;

• lavori che restituiscono funzionalità a un edificio cadente o non abitabile.

Gli interventi svolti devono però mantenere sia l’aspetto esterno sia l’ingombro precedenti. La manutenzione ordinaria, che si realizza senza concessione edilizia, si realizza tramite le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi svolti.

I proprietari dell’abitazione non devono presentare alcuna domanda al Comune, tuttavia sono responsabili della regolarità del lavoro, soprattutto riguardo alle norme di sicurezza e di igiene.

All’interno dei fabbricati si possono:

• riparare e rinforzare parti della struttura, delle murature e delle coperture;

• riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni;

• installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all’interno;

• installare o spostare pareti mobili ecc.

All’esterno dei fabbricati è possibile:

• rifare il tetto, riparare e sostituire pluviali e grondaie;

• ripristinare le facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;

• riparare e sostituire gli infissi e i serramenti esterni di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi;

• realizzare posti auto al livello del terreno;

• effettuare interventi di manutenzione del verde.

La manutenzione straordinaria

Tra le opere edilizie minori vi è anche la manutenzione straordinaria, che include gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura.

Nella manutenzione straordinaria rientrano inoltre le opere:

• per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici;

• per la modifica dell’assetto distributivo;

• gli interventi sulle facciate dei fabbricati;

• la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.

Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria è necessario presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività.

L’autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche con il cosiddetto silenzio-assenso, infatti se entro 90 giorni dalla presentazione della domanda non si riceve risposta è possibile partire con i lavori.

Ristrutturare casa con grandi opere

All’interno di questa tipologia sono inclusi tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all’interno sia all’esterno. Sono quindi le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali e, per essere realizzati, hanno bisogno della concessione edilizia.

Anche le nuove costruzioni sono considerate grandi opere, infatti nella definizione di “nuova costruzione” rientrano:

• la costruzione di nuovi edifici;

• l’ampliamento di edifici già esistenti;

• l’installazione di prefabbricati e case mobili;

• gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali.

Mutuo per ristrutturazione

Fatta una panoramica sui vari tipi di ristrutturazione casa è arrivato il momento di affrontare la questione mutuo. Infatti molti cittadini necessitano di una certa somma di denaro per effettuare i lavori. Ottenere dall’istituto bancario un mutuo per ristrutturazione casa è abbastanza semplice.

Oltre ai documenti da presentare è necessario presentare la seguente documentazione, diversa in base al tipo di intervento di ristrutturazione:

• manutenzione ordinaria: il “preventivo di spesa” redatto dall’impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;

• manutenzione straordinaria: il “preventivo di spesa”, il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia al Comune o oppure la denuncia di inizio attività;

• ristrutturazione con grandi opere: il “preventivo di spesa”, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all’amministrazione comunale.

Le agevolazioni fiscali

Se il mutuo per ristrutturazione o manutenzione è stato stipulato nel 1997 è possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

• interessi passivi;

• oneri accessori;

• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è concessa a patto che i lavori abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia l’abitazione principale. L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro.

Inoltre, nei lavori di ristrutturazione è possibile detrarre, nell’arco di 10 anni, dall’IRPEF lorda il 36% delle spese sostenute per i lavori di:

• manutenzione ordinaria;

• restauro;

• risanamento conservativo;

• ristrutturazione e altre opere per sicurezza;

• risparmio energetico;

• rimozione delle barriere architettoniche.

L’agevolazione prevede la riduzione dell’IVA al 10% per:

• lavori effettuati;

• materiali utilizzati;

• eventuali beni significativi, ossia molto costosi. L’aliquota del 10% si applica solo per la quota di spesa pari al costo della manodopera, mentre per la parte restante si applica l’aliquota normale del 20%.

Le detrazioni fiscali vengono applicate sui lavori compiuti entro il 31 dicembre del singolo anno e su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 48.000 euro per ogni unità immobiliare.

Attenzione che se i lavori sono una prosecuzione di interventi cominciati l’anno precedente, bisogna tener conto anche di quanto già speso per determinare il limite massimo dei 48.000 euro.