Sostituire il mutuo

Sono tanti i fattori che possono incidere sul costo del mutuo, anche dopo diversi anni dalla stipula. Si pensi all’andamento dei tassi d’interesse, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuovi istituti bancari, le novità legislative ecc.

Quindi è sempre consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato.

Come valutare la sostituzione del vecchio mutuo?

Quali sono gli aspetti e i parametri da valutare? Ecco un breve elenco:

• Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e di conseguenza l’importo delle rate. In base al momento di mercato, i valori possono rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso o viceversa;

• spread: è il valore sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo. Con uno spread più basso si può ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

• durata: variare la durata del mutuo permette di modificare l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, pagando più interessi. Al contrario, riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore;

• spese: ogni mutuo e ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse;

• importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo in anticipo una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno minori, se si richiedere altra liquidità rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo.

Per migliorare la situazione del proprio mutuo è possibile percorrere due strade:

• la rinegoziazione, ossia la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che lo ha erogato;

• la sostituzione del mutuo, che permette di scegliere nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche.

Surroga e sostituzione

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative:

• il mutuo di sostituzione prevede che si sottoscriva un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione. Per stipulare un finanziamento con il nuovo istituto bisogna accendere un nuovo atto di mutuo. Inoltre l’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata e ne viene iscritta una nuova. Optando per la sostituzione è possibile ottenere anche della liquidità aggiuntiva;

• la surrogazione (surroga del mutuo o portabilità) trasferisce il mutuo da una banca ad un’altra, potendo modificare i parametri del mutuo. L’ipoteca sull’immobile rimane attiva, ma aggiornata con l’indicazione della nuova banca.

La surrogazione è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e dalla Legge Finanziaria per il 2008, precisando che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali. La surrogazione non prevede costi, spese o commissioni.

La portabilità è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare. Ciò impedisce di ottenere della liquidità aggiuntiva optando per la surroga.

Tuttavia, alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono il mutuo di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo ed erogano un secondo mutuo di liquidità solo per l’ importo aggiuntivo, con costi più limitati.

Se la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, le banche nuove non sono obbligate a offrire il mutuo di surroga. Ogni banca effettuerà una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione.

Surroga Mutuo: vantaggi, consigli ed esempi

I principali vantaggi della portabilità del mutuo sono:

• trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative e a costo zero;

• variare il tipo di tasso;

• modificare la durata;

• godere di uno spread minore;

• diminuire i costi delle spese accessorie e periodiche.

Per valutare la migliore soluzione di surroga o sostituzione del mutuo, bisogna seguire alcune regole:

• verificare le condizioni e i costi del mutuo che si sta già rimborsando;

• ragionare su quali vantaggi si vogliono ottenere con la sostituzione di mutuo;

• confrontare più offerte di mutuo da parte di altre banche;

• usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista.